Vendre un bien immobilier en viager : quels inconvénients ?

L’achat d’un bien immobilier semble souvent être une bonne affaire. Les rentes promettent de fournir un flux de revenu qui dure toute votre vie, la possibilité de différer les impôts et d’autres caractéristiques utiles. Mais comme tout autre choix que vous faites avec votre argent, les ventes en viager ont des avantages et des inconvénients. En les connaissant, vous pourrez choisir en toute connaissance de cause si une rente convient à votre vie et à vos projets.

Un peu d’étude peut vous aider à obtenir exactement ce dont vous avez besoin et à éviter de vous empêtrer dans le mauvais produit. Pourquoi vous ne devriez pas acheter en viager ?

Le risque de longévité du vendeur

Le principal risque du viager est le risque de longévité qui contraindra l’investisseur à verser une rente cumulée très élevée. En effet, si le propriétaire vendeur vit bien plus longtemps que l’espérance de vie utilisée dans les calculs, l’acheteur ne pourra pas faire une bonne affaire.

Rien ne permet de penser qu’un vendeur plus âgé mourra plus tôt qu’un plus jeune. En effet, l’espérance de vie théorique est calculée à partir des statistiques de mortalité de millions de personnes, et non d’une seule personne. Ainsi, au final, pour une personne donnée, on a autant de chances d’être proche de la moyenne que d’en être éloigné.

Pour limiter le risque de longévité, il est recommandé d’acheter un bien immobilier auprès d’une personne qui est plus âgée que vous (au moins une génération d’écart). Le but est de vous éviter de verser une rente au moment de votre retraite, quelle soit en viager occupé ou libre.

Le risque de longévité peut être également varié. En achetant de multiples rentes viagères, on limite le risque car même si une des personnes du portefeuille vit plus que prévu, il est probable qu’une autre décède avant elle.

Les inconvénients de la vente en viager

Le risque de la contestation de la rente viagère

En cas de décès de l’acheteur, les héritiers sont tenus de continuer à verser la rente viagère jusqu’au décès du crédirentier.

De leur côté, les héritiers du crédirentier ont la possibilité de contester la vente en viager pour trois raisons principales. Premièrement, ils peuvent contester le prix si la rente viagère était trop faible, par exemple. Ils peuvent également contester la présence de l’aléa, qui est essentiel dans le contrat de vente en viager. Enfin, ils peuvent contester le consensus du créancier, lorsque sa santé mentale ne lui permet pas de donner un consentement éclairé.

L’évaluation du bien

Le 2ème paramètre de risque est celui de l’évaluation du bien. Le prix de la vente est en effet librement fixé entre l’investisseur (le débiteur) et le vendeur (le créancier). Lors de la fixation du prix du bien immobilier, il faudrait faire attention à ne pas surpayer le bien immobilier.

L’achat en viager demeure un investissement immobilier et il convient de veiller à ne pas surévaluer la valeur marchande du bien, et ce même si le paiement est effectué sous forme de rente viagère.

Pour faire un bon investissement en viager, il est essentiel de bien connaître la valeur de revente du bien en toute propriété. L’estimation peut se faire à l’amiable ou par expertise.

L’évolution du prix de l’immobilier

Si vous désirez vous installer dans le logement ou le mettre en location, ce paramètre est moins important. Par contre, s’il s’agit d’un investissement à moyen terme de 10 à 15 ans et que le but est de pouvoir revendre le bien avec une plus-value, il est conseillé de cibler les zones géographiques où le prix du bien va augmenter.

Parmi les principaux facteurs à considérer, citons : la taille de la ville et les possibilités d’emploi. Si vous souhaitez limiter le risque, il est préférable de choisir Paris ou une grande métropole.

Pour finir, le pire écueil est celui de ne pas maîtriser les tenants et aboutissants de l’achat d’une rente viagère. Se documenter sur le viager sera la meilleure décision que vous pourrez prendre avant de vous lancer dans ce type d’investissement immobilier.

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