L’investissement immobilier est un secteur très prisé par les particuliers en quête de rentabilité et de diversification de leur patrimoine. Parmi les options qui s’offrent à eux, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont connu un succès grandissant ces dernières années. Mais, face à la diversité des SCPI disponibles sur le marché, vous vous demandez peut-être s’il est judicieux d’investir dans une SCPI internationale. Dans cet article, nous allons vous présenter les avantages et les inconvénients de ce type d’investissement et vous donner quelques conseils pour bien choisir votre SCPI.
Les SCPI internationales : quels avantages ?
Les SCPI internationales se distinguent des SCPI classiques par la diversification géographique de leurs actifs. En effet, elles investissent dans l’immobilier d’entreprise, de commerce ou de résidentiel situé dans différents pays, principalement en Europe, mais aussi dans d’autres zones du monde. Cette diversification présente plusieurs avantages pour l’investisseur.
Diversification géographique et sectorielle
Investir dans des SCPI internationales permet de répartir les risques liés à la conjoncture économique, aux évolutions législatives et aux aléas du marché immobilier d’un pays. Cette diversification géographique permet également de profiter des opportunités offertes par les marchés immobiliers étrangers, qui peuvent présenter des perspectives de croissance plus attractives que le marché français.
Les SCPI internationales se caractérisent souvent par une diversification sectorielle, en investissant dans des actifs immobiliers de différentes natures (bureaux, commerces, résidentiel, etc.), ce qui renforce encore la diversification du portefeuille.
Potentiel de rendement supérieur
Les SCPI internationales peuvent offrir des taux de rendement supérieurs à ceux des SCPI françaises. En effet, certaines zones géographiques, comme l’Allemagne, les Pays-Bas ou les pays nordiques, affichent des taux d’occupation élevés et un dynamisme économique favorable à l’immobilier d’entreprise. Les SCPI internationales ont la possibilité d’investir dans des actifs immobiliers offrant des rendements locatifs élevés, notamment dans les pays de l’Europe de l’Est.
Fiscalité : de nombreux avantages
Les revenus fonciers générés par les SCPI internationales sont soumis à l’impôt dans le pays où se trouvent les actifs immobiliers. Ainsi, vous pouvez bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse que celle appliquée en France, notamment si les pays concernés appliquent des taux d’imposition plus faibles ou des dispositifs fiscaux spécifiques. Certains pays, comme l’Allemagne, ont conclu des conventions fiscales avec la France, permettant d’éviter la double imposition.
Les SCPI internationales : quels inconvénients ?
Malgré ces avantages, investir dans une SCPI internationale présente aussi quelques inconvénients, qu’il est important de prendre en compte avant de se lancer.
Complexité de la gestion et de la fiscalité
Investir dans une SCPI internationale implique de devoir gérer des actifs immobiliers situés dans différents pays, avec des législations, des fiscalités et des pratiques différentes. Cette complexité peut rendre la gestion de votre investissement plus difficile et nécessiter de faire appel à une société de gestion spécialisée. La fiscalité des SCPI internationales peut s’avérer plus complexe à appréhender en raison des différentes législations et conventions fiscales en vigueur.
Risques liés aux fluctuations de change
En investissant dans une SCPI internationale, vous êtes exposé aux fluctuations des taux de change entre les différentes devises. Si la devise du pays où se trouve l’actif immobilier se déprécie par rapport à l’euro, la valeur de votre investissement et les revenus fonciers perçus en euros peuvent être impactés négativement. Certaines SCPI internationales mettent en place des mécanismes de couverture de change pour limiter ce risque, mais cela peut entraîner des frais supplémentaires.
Coûts et frais de gestion supérieurs
Les SCPI internationales peuvent présenter des coûts d’acquisition et des frais de gestion supérieurs à ceux des SCPI françaises, en raison de la complexité de la gestion des actifs immobiliers situés à l’étranger. Ces frais supplémentaires peuvent réduire la rentabilité de votre investissement.
Attention aux arnaques
Bien qu’ils puissent offrir des opportunités d’investissement intéressantes, il existe également des arnaques potentielles liées aux SCPI internationales. Voici quelques exemples d’arnaques courantes auxquelles vous devez faire attention.
- Faux programmes de SCPI internationales : Certains fraudeurs peuvent créer de faux programmes de SCPI internationales pour attirer les investisseurs. Ils peuvent promettre des rendements élevés et des opportunités d’investissement attractives, mais en réalité, il n’y a pas de portefeuille d’actifs immobiliers sous-jacents ou les actifs immobiliers sont surévalués. Les investisseurs peuvent perdre leur argent lorsque la fraude est révélée.
- Promesses de rendements irréalistes : Les escrocs peuvent promettre des rendements très élevés aux investisseurs, souvent bien au-delà des normes du marché, pour les inciter à investir dans une SCPI internationale. Cependant, ces rendements peuvent être basés sur des projections irréalistes ou exagérées, et les investisseurs peuvent finir par perdre leur argent si les rendements ne se concrétisent pas.
- Pression pour investir rapidement : Certains escrocs peuvent exercer une pression sur les investisseurs pour qu’ils investissent rapidement dans une SCPI internationale, en utilisant des tactiques de vente agressives. Ils peuvent prétendre que l’offre est limitée dans le temps ou qu’il y a un risque de manquer l’opportunité si l’investisseur ne décide pas rapidement. Cela peut inciter les investisseurs à prendre des décisions hâtives sans faire une diligence raisonnable adéquate.
- Frais cachés élevés : Certains fraudeurs peuvent cacher des frais élevés dans les contrats des SCPI internationales, ce qui peut réduire considérablement les rendements des investisseurs. Ils peuvent facturer des frais de gestion, des frais de transaction, des frais de structure, des frais de performance, etc. Il est important de bien comprendre les frais associés à une SCPI internationale et de les prendre en compte dans l’analyse de l’investissement.
- Manque de transparence : Les escrocs peuvent manquer de transparence en ne fournissant pas aux investisseurs les informations nécessaires sur les actifs sous-jacents, la structure de la SCPI internationale, les risques potentiels et les frais associés. Les investisseurs doivent toujours exiger des informations détaillées et faire preuve de prudence si les informations sont limitées ou si les escrocs évitent de répondre à leurs questions.
Pour éviter les arnaques liées aux SCPI internationales, il est essentiel de faire preuve de diligence raisonnable et de vérifier attentivement les informations fournies par les promoteurs ou les vendeurs.
Bien choisir sa SCPI internationale
Il existe plusieurs SCPI internationales sur le marché, telles que Corum Origin, Corum Eurion, Novapierre Allemagne ou encore des SCPI européennes plus généralistes. Pour bien choisir votre SCPI internationale, nous vous conseillons de prendre en compte plusieurs critères :
- La diversification géographique et sectorielle des actifs immobiliers
- Le potentiel de rendement offert, en tenant compte des frais de gestion et des éventuelles fluctuations de change
- La solidité financière et la réputation de la société de gestion qui gère la SCPI
- La fiscalité applicable aux revenus fonciers générés par l’investissement
Nous vous recommandons également de consulter des comparateurs et des avis d’experts pour vous orienter dans votre choix.
Conclusion
Investir dans une SCPI internationale présente des avantages indéniables, notamment en termes de diversification géographique et sectorielle, de potentiel de rendement supérieur et d’avantages fiscaux. Toutefois, il convient de bien prendre en compte les inconvénients liés à la complexité de la gestion et de la fiscalité, aux risques de change et aux coûts et frais de gestion supérieurs. Il est essentiel de bien s’informer et de choisir avec soin la SCPI internationale qui correspondra à vos objectifs d’investissement et à votre profil de risque.
FAQ
Quel est le principe des SCPI internationales ?
Les SCPI internationales sont des placements immobiliers collectifs qui vous permettent d’investir dans des immeubles situés à l’étranger. Elles sont gérées par une société de gestion qui prend en charge la gestion et la mise en location des biens.
Quel est le montant minimum pour investir dans une SCPI internationale ?
Le montant minimum pour investir dans une SCPI internationale varie selon les sociétés de gestion. Certaines exigent un minimum de 5 000 € alors que d’autres peuvent n’exiger qu’un versement initial minimal de 1 000 €.
Quels sont les frais associés à ce type d’investissement ?
