Augmenter son revenu mensuel en vendant sa maison et en y restant en même temps : c’est la formule du viager. C’est un contrat par lequel le propriétaire ou vendeur (crédirentier) vend un bien immobilier à un acquéreur (bénéficiaire du crédirentier), moyennant le paiement d’un prix converti en un capital de départ appelé « bouquet », le solde étant versé sous forme de rentes viagères non imposées.
Le principe
La vente en viager est un contrat arbitraire basé sur l’espérance de vie du vendeur. Le niveau de risque est déterminé par la longévité du vendeur. En effet, à travers ce type de contrat, le débirentier acquiert la propriété d’un bien en échange du paiement d’un prix au vendeur, le crédirentier, qui est appelé rente ou solde. Ce type de vente peut présenter deux cas de figure : le viager libre et occupé.
Viager occupé : le propriétaire vend son bien immobilier mais il conserve l’usufruit ou le droit d’usage. En effet, dans le premier cas, il est libre soit de l’occuper, soit de le louer, dans le second cas, seul son usage personnel du bien est autorisé. Indépendamment de la solution choisie, le créancier peut jouir du bien à vie. Il en résulte que l’acheteur ne peut disposer du bien qu’après le décès du vendeur, ou celui du dernier survivant lorsqu’il s’agit d’une transaction impliquant plusieurs créanciers.
Viager libre : le client peut disposer de l’appartement ou de la maison à partir du moment où la vente est conclue. Il pourra donc, soit l’occuper ou le louer sans devoir attendre le décès du vendeur.
Les principaux avantages de la vente en viager
Vendre en viager est la solution choisie par de nombreux seniors afin de percevoir un capital important ainsi qu’une rente mensuelle indexée hors taxes.
Un revenu supplémentaire pour le reste de votre vie
A compter de la signature de l’acte de vente, le vendeur, ou le créancier, bénéficie de la rente jusqu’à la fin de sa vie. C’est un intéressant complément à la retraite qui leur permet de continuer à jouir de leur patrimoine tout en bénéficiant d’une plus grande solvabilité et d’un pouvoir d’achat plus important pour réaliser leurs souhaits. Par ailleurs, ce versement périodique, qui est soumis à l’impôt sur le revenu, bénéficie également d’un régime fiscal avantageux avec un abattement qui varie en fonction de l’âge du vendeur lors de la perception de la première rente.
Utilisation de la propriété à des coûts réduits
Le créancier bénéficie d’un droit d’usage et d’habitabilité (DUH) de sa propriété immobilière s’il le souhaite. On parle alors de rente occupée et le vendeur conserve la propriété jusqu’à la fin de sa vie. Ce type de vente offre au vendeur la possibilité de conserver son confort et son style de vie tout en limitant les coûts d’entretien de son appartement ou de sa maison. En effet, si des gros travaux doivent être exécutés, ou si la copropriété vote des aménagements, ils seront désormais à la charge exclusive de l’acheteur.
Lorsque les termes du contrat le prévoient, la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères peuvent également être à la charge de l’acheteur.
Protéger votre famille ou investir dans un projet
La vente d’un bien en rente peut impliquer plusieurs propriétaires (conjoints ou indivisaires). La rente est alors proportionnelle et est versée à chaque vendeur. Si l’un des rentiers décède, deux situations peuvent se présenter :
- La rente perçue par le défunt est versée intégralement au rentier survivant. Il s’agit d’une rente réversible.
- La rente est réduite proportionnellement au montant perçu par le vendeur décédé. C’est ce qu’on appelle une annuité réductible.
Une rente réversible peut vous permettre de protéger votre conjoint de manière simple et de lui assurer un revenu confortable en plus de l’usufruit des biens.
La rente perçue par le propriétaire initial est totalement exonérée d’impôt. Une somme plus importante qui permet au créancier d’anticiper sa succession, d’aider ses enfants, ses neveux et nièces, ou d’investir dans un projet, par exemple.
En conclusion, et bien que la vente de rentes présente de nombreux avantages pour le vendeur ou le créancier, il convient de prêter attention aux éventuels inconvénients de cette opération spécifique. Dans la plupart des cas, il suffit d’inclure une clause d’annulation ou une clause pénale pour se prémunir contre divers imprévus et tirer le meilleur parti de cette vente spécifique. Voilà pourquoi, si vous envisagez de vendre votre maison ou votre appartement en viager, il est conseillé de prendre des dispositions avec votre notaire pour inclure toutes les garanties nécessaires dans votre contrat de rente viagère.
Un conseiller près de chez vous pour vendre en viager
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